Welche Gebäude kannst Du abschreiben?
Eine steuerliche Abschreibung kommt grundsätzlich infrage, wenn Du ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften nutzt. Das kann beispielsweise ein betrieblich genutztes Gebäude sein. Auch vermietete Immobilien können abgeschrieben werden.
Entscheidend ist, dass das Gebäude der Einkünfteerzielung dient. Bei gemischt genutzten Immobilien muss deshalb geprüft werden, welche Gebäudeteile steuerlich berücksichtigt werden können. Die Gebäudeabschreibung berücksichtigt, dass ein Gebäude über viele Jahre genutzt wird und dabei wirtschaftlich an Wert verliert.
Deshalb werden die entsprechenden Kosten über mehrere Jahre verteilt statt vollständig in einem Jahr berücksichtigt.
Warum kannst Du ein Grundstück nicht abschreiben?
Beim Kauf einer Immobilie erwirbst Du häufig zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter:
- das Gebäude
- den Grund und Boden
Steuerlich werden beide getrennt betrachtet. Ein Gebäude unterliegt grundsätzlich einer Abnutzung. Grund und Boden hat dagegen keine begrenzte Nutzungsdauer und wird deshalb grundsätzlich nicht planmäßig abgeschrieben. Für Deine Gebäudeabschreibung ist daher nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises relevant.
Das wird besonders wichtig, wenn Du eine bestehende Immobilie zusammen mit dem Grundstück kaufst. Du kannst dann nicht einfach den vollständigen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die AfA verwenden.
Welche AfA-Sätze gelten für Gebäude?
Bei der linearen Gebäudeabschreibung wird jedes Jahr derselbe Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgeschrieben. Welcher AfA-Satz gilt, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und die:
- nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 3 Prozent jährlich
- nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt sie grundsätzlich 2 Prozent jährlich
- vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, beträgt sie grundsätzlich 2,5 Prozent jährlich
Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, sieht das Gesetz grundsätzlich eine jährliche AfA von 3 Prozent vor. Die konkreten Voraussetzungen ergeben sich aus § 7 Abs. 4 EStG.
Welcher Satz für Dein Gebäude gilt, solltest Du deshalb anhand des konkreten Falls prüfen.
Wie berechnest Du die Gebäudeabschreibung?
Bei der linearen AfA ist die grundlegende Rechnung einfach: Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz Ein Beispiel: Du kaufst eine vermietete Immobilie. Nach der Aufteilung des Kaufpreises entfallen 300.000 Euro der abschreibungsfähigen Kosten auf das Gebäude.
Für das Beispiel gilt ein linearer AfA-Satz von 3 Prozent. Die Rechnung lautet: 300.000 Euro × 3 % = 9.000 Euro Du kannst damit grundsätzlich 9.000 Euro Gebäude-AfA pro vollem Jahr berücksichtigen.
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird die AfA zeitanteilig berücksichtigt. Damit weißt Du, wie Du die Abschreibung berechnest.
Welche Kosten gehören zur Bemessungsgrundlage?
Bei einem gekauften Gebäude bilden grundsätzlich die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten die Ausgangsbasis. Dazu gehört nicht nur der reine Gebäudeanteil des Kaufpreises. Auch Anschaffungsnebenkosten können berücksichtigt werden, soweit sie dem Gebäude zuzuordnen sind.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerkosten
Diese Kosten müssen gegebenenfalls zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden. Bei einem selbst hergestellten Gebäude bilden dagegen grundsätzlich die Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage. Welche einzelnen Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten berücksichtigt werden, kann im konkreten Fall eine genaue steuerliche Prüfung erfordern.
Wie teilst Du den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf?
Kaufst Du Gebäude und Grundstück zusammen, musst Du den Gesamtkaufpreis für die Abschreibung aufteilen. Nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, kann über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden. Ein vereinfachtes Beispiel:
Du kaufst eine Immobilie für 500.000 Euro. Davon entfallen nach der steuerlich anzuerkennenden Aufteilung:
- 350.000 Euro auf das Gebäude
- 150.000 Euro auf Grund und Boden
Für die AfA ist damit grundsätzlich der Gebäudeanteil von 350.000 Euro relevant. Eine realistische Aufteilung ist wichtig, weil sie Deine jährliche Abschreibung beeinflusst. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung kann steuerlich berücksichtigt werden, muss aber die tatsächlichen Wertverhältnisse angemessen widerspiegeln.
Für komplexe Fälle solltest Du deshalb fachlichen Rat einholen.
Wann beginnt die Gebäudeabschreibung?
Die AfA beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt, ab dem das Gebäude angeschafft beziehungsweise hergestellt und zur Einkünfteerzielung eingesetzt werden kann. Im ersten Jahr wird die lineare Abschreibung zeitanteilig berechnet. Für jeden vollen Monat vor dem maßgeblichen Beginn vermindert sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel.
Ein vereinfachtes Beispiel: Die jährliche lineare AfA beträgt 12.000 Euro. Der maßgebliche Beginn liegt im Juli. Für sechs Monate ergibt sich:
12.000 Euro × 6 ÷ 12 = 6.000 Euro Im ersten Jahr können damit 6.000 Euro berücksichtigt werden. Ab dem folgenden vollen Jahr greift grundsätzlich der vollständige Jahresbetrag.
Wann ist eine degressive Gebäude-AfA möglich?
Neben der linearen Abschreibung sieht das Einkommensteuergesetz für bestimmte Wohngebäude eine degressive AfA vor. Sie kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen für Gebäude genutzt werden, die Wohnzwecken dienen und bei denen Herstellung oder Anschaffung in den begünstigten Zeitraum fallen. Bei der degressiven Methode wird nicht jedes Jahr derselbe Eurobetrag abgeschrieben.
Stattdessen wird der gesetzliche Prozentsatz auf den jeweiligen Restwert angewendet. Dadurch fällt der Abschreibungsbetrag zu Beginn höher aus und sinkt anschließend. Ob die degressive Gebäude-AfA für Dich möglich und günstiger ist, hängt insbesondere von Zeitpunkt und Art der Immobilie ab.
Da die Voraussetzungen an konkrete Zeiträume und weitere Bedingungen geknüpft sind, solltest Du vor der Anwendung den aktuellen § 7 EStG prüfen.
Wann kommt eine Sonderabschreibung infrage?
Für bestimmte neue Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich sein. Dafür müssen verschiedene gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Die Regelung ist unter anderem an den Zeitraum von Bauantrag oder Bauanzeige sowie an Anforderungen an das Gebäude und die Nutzung gebunden.
Die Sonderabschreibung kann neben der regulären Gebäude-AfA genutzt werden, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Dadurch können in den begünstigten Jahren zusätzliche Abschreibungsbeträge entstehen. Die Regelung enthält allerdings mehrere Detailvoraussetzungen und Höchstgrenzen.
Ob Deine Immobilie darunter fällt, solltest Du deshalb individuell prüfen.
Welche Rolle spielt die tatsächliche Nutzungsdauer?
Die gesetzlichen AfA-Sätze arbeiten mit typisierten Nutzungsdauern. Unter bestimmten Voraussetzungen kann bei Gebäuden stattdessen eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer berücksichtigt werden. Dafür reicht es nicht aus, einfach selbst eine niedrigere Nutzungsdauer anzusetzen.
Du musst die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachvollziehbar darlegen beziehungsweise nachweisen. Das kann beispielsweise relevant werden, wenn die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes deutlich unter der Nutzungsdauer liegt, die sich aus dem gesetzlichen AfA-Satz ergibt.
Eine kürzere Nutzungsdauer führt zu einer höheren jährlichen AfA. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind und welcher Nachweis erforderlich ist, solltest Du im konkreten Fall steuerlich prüfen.
Wie unterstützt Dich orgaMAX bei Abschreibungen?
Mit orgaMAX kannst Du Anlagegüter in Deinem Anlagenverzeichnis erfassen und Angaben wie Anschaffungskosten und Nutzungsdauer hinterlegen. Auf dieser Grundlage unterstützt Dich die Software bei der Berechnung und Verwaltung Deiner Abschreibungen. Das Anlagenverzeichnis zeigt Dir die Vermögenswerte, die Du dauerhaft in Deinem Betrieb nutzt. So kannst Du Anlagevermögen und Abschreibungen mit Deiner laufenden Buchhaltung verbinden.
Bei Gebäuden solltest Du trotzdem besonders sorgfältig vorgehen. Die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück, die richtige Bemessungsgrundlage sowie die passende Abschreibungsmethode hängen von Deinem konkreten steuerlichen Fall ab. Die Software unterstützt Dich bei der laufenden buchhalterischen Verwaltung. Die steuerliche Einordnung solltest Du bei Unsicherheiten mit Deinem Steuerbüro abstimmen.
Fazit: Gebäudeabschreibung beginnt mit der richtigen Bemessungsgrundlage
Mit der Gebäudeabschreibung verteilst Du die abschreibungsfähigen Kosten einer betrieblich genutzten oder vermieteten Immobilie über mehrere Jahre. Entscheidend ist zuerst, Gebäude und Grundstück voneinander zu trennen. Anschließend bestimmst Du die Bemessungsgrundlage und prüfst, welcher AfA-Satz beziehungsweise welche Abschreibungsmethode für Deine Immobilie gilt.
Neben der linearen AfA können unter bestimmten Voraussetzungen auch eine degressive Gebäude-AfA oder eine Sonderabschreibung infrage kommen.
Je sauberer Du Kaufpreis, Kosten und Nutzungsdauer einordnest, desto verlässlicher kannst Du Deine jährliche AfA berechnen.
